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對政協保山市四屆二次會議第191號提案的答復
索引號: 01525502-2-02_Z/2018-1015002 公開目錄: 政協提案辦理結果 發布日期: 2018年10月15日
主題詞: 發布機構: 保山市人民政府 文    號:
 

農工黨保山市委:

貴單位在政協保山市四屆二次會議上提出《關于進一步加強我市物業管理的建議》的提案,已交我們研究辦理,現答復如下:

一、我市物業管理現狀及基本情況

(一)中心城市住宅小區物業管理服務基本情況

隨著近年來城市建設步伐的加快,我市城市化水平不斷提高,據不完全統計,截至2017年,中心城市六個街道辦事處共有住宅小區236個,住宅小區總建筑面積約為1500萬㎡。物業服務企業入駐管理的小區共有100余個,物業服務企業46家。從業人員1500多人。成立業主委員會20多個。

目前中心城市住宅小區物業服務管理主要分為五個類型,一是物業服務管理水平較好,物業公司與業主協商按照市場調節價收取物管費的小區,物業服務收費在1元/㎡以上,物業服務較為完善。二是物業服務管理水平一般的小區,大部分按照原政府指導價收取物業費用的小區,大多數小區因業主委員會未成立,沒有建立協商機制,物業公司因自身管理和成本因素,未嚴格按國家物業服務導則內容提供物業服務,物業服務出現打折現象,部分小區雖然成立了業主委員會,但由于業委會制度不健全,加之與物業公司未有效溝通協商,物業服務水平仍然較低,此類小區占中心城市有物業服務住宅小區的大多數,物業服務收費按政府指導價收費,在0.5-0.8元/㎡之間。三是物業服務水平較差,出現管理混亂的小區,多數因業主大會和業主委員會未成立,業主與物業公司溝通不暢,物業服務不到位,業主滿意度較低,部分業主對物業服務管理意見較大,甚至出現雙方矛盾激化,相互對抗的情況。四是實行單位或業主自主管理的單位宿舍區、老舊小區,物業服務由業主自主聘用少數人員管理,僅有簡單的門衛及衛生清潔服務,基礎管理無制度,公共部位管理缺失、公共設施設備運行維護管理不善、公共秩序管理混亂,物業管理水平維持最低水平;五是其他零散居住小區,如搬遷安置用地自建房小區,基本無物業管理。

(二)物業服務管理存在的問題

目前物業服務管理投訴上訪頻發,近兩年來呈多發趨勢,根據對各類問題的梳理,分類如下:

第一類是與開發建設單位相關的問題,一是開發商項目土地、規劃驗收手續沒有完善、拆遷遺留等問題造成產權證未辦理的問題,如保山坤隆發地產公司開發的四季陽光小區、子元房地產開發的子元四期、志和天盛小區、名城御墅小區等,業主因長期辦不到房產證,導致業主對物業服務不滿意。二是開發商開發建設完成移交物業企業物業管理過程中,移交物業共用部位(物業管理用房、公共停車位)和共用設施設備(如電梯、給排水設備等)的承接查驗工作沒有公開透明、業主對小區共用部位、公共設施設備不知情、對前期物業收費、車位出售管理等問題出現質疑,業主對開發商移交的前期物業公司意見較大。

第二類是物業公司服務水平低、服務不到位的問題,表現在物業服務收費不公開(有的小區不按規定收費或者在采取市場調節價收費時未與業主協商一致)、小區共用部位管理不透明、小區共用部位管理不到位(有物業公司在改造物管用房和公共設施)、小區共用設施設備運行管理維護不到位(如監控設施設備在過了建設質保期后損壞失效后不向業主報告情況,有的設備年久失修也不向業主委員會報修)、小區住戶裝飾裝修管理混亂(小區住戶在裝飾專修過程中不按規定實行物業管理,裝修過程亂搭亂建、破壞小區建筑規劃風貌;裝修行為擾民等)、小區安保服務不到位(人防巡查不到位,技防設施損壞,發生入室盜竊案后推卸責任等)、公共秩序管理無序(停車、交通秩序管理不善,小區車輛亂停亂放)等方面。一方面業主滿意度較低,另一方面物業服務企業在具體服務管理中與業主溝通協調不夠,發生矛盾時采取停水、停電等極端措施對待業主,導致雙方矛盾激化,產生不穩定因素。

第三類為小區業主自治管理方面的,主要為多數小區業主沒有成立業主大會和業主委員會,有的小區因小區住戶入住率等客觀因素造成成立難,有的成立了業主大會和業主委員會但沒有建立自律機制,有的雖然有業主管理規約卻形同虛設,由于業主利益主體缺位,沒有業主自律機制,加上與物業公司沒有溝通協商機制,整體利益主體沒有發揮小區管理事項自治管理職能,表現為業主有問題沒有渠道反映解決,導致出現與物業服務企業及管理人員抵制對抗,如不配合物業管理工作,拒繳物業管理費,造成矛盾加劇。

第四類為政府及各級部門管理方面的問題,一是地方政府相關指導性政策規章制度不完善,導致具體實施管理操作時缺乏規范依據,二是政府職能部門對物業管理監管不到位,住建、規劃、城市管理綜合行政執法、國土、公安、消防、交通、衛生、街道等部門對小區物業日常管理指導不夠、檢查、執法處罰力度不夠,導致物業服務市場各方責任主體不到位,未及時履行市場各方主體責任,表現在物業服務企業服務不到位、小區管理無序,亂象頻發、業主投訴無門、社會滿意度較低。

第五類為保障性住房物業管理的問題,主要分為兩個方面,一是公租房、廉租房物業管理,由于主體為政府,收費低,政府層面沒有建立物業經費資金來源的有效機制,物業管理面臨經費不足,業主有意見沒有及時得到解決等問題;二是棚改安置小區物業管理,由于業主絕大多數為被征地拆遷對象,對物業服務收費、小區秩序管理理解認知不足,不配合甚至抵制物業管理工作,造成物業管理運行不暢。

(三)物業服務企業資質管理的問題

2017年1月,國務院在公布第三批取消中央指定地方實施的行政許可事項目錄中,物業服務企業二級及以下資質認定被取消(二級由省廳批準,三級由州市批準),9月,國務院又取消了一級資質的核定。2018年3月,《國務院關于修改和廢止部分行政法規的決定》對物業管理條例進行了修改,刪除了有關資質管理的條款,針對物業服務企業的事前準入的審批轉變為事中事后的監督管理。管理方式為國務院建設行政主管部門應當會同有關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制,加強行業誠信管理。針對物業服務標準及信用評價體系的相關規定,住建部正在制定過程中,目前處于政策調整的過渡期。

二、2017至今物業服務管理工作開展情況

(一)2017年1月,國務院在公布第三批取消中央指定地方實施的行政許可事項目錄中,物業服務企業二級及以下資質認定被取消(二級由省廳批準,三級由州市批準);9月,國務院又取消了一級資質的核定。我局自接到省廳通知后,立即將相關文件及要求轉發至各縣、市、區。我局自2017年以來在中心城市及各縣、市、區不再受理物業服務企業資質核定申請和資質變更、更換、補證的申請,也不再以任何方式要求將物業資質作為承接物業管理的任何條件。

(二)為切實做好取消物業資質后對保山市物業服務市場的監管工作,2017年,以保山市人大常委會對保山中心城市住宅小區管理專題詢問為契機,結合我市物業管理現狀及存在問題,進一步轉變重建設、輕管理的思想,以增強小區居民的安全感、獲得感和幸福感,以提高群眾滿意度為目標,保山市住房和城鄉建設局代市政府研究起草了《關于進一步加強保山中心城市住宅小區管理工作的實施意見》。意見明確了工作目標:通過2018年、2019年兩年的努力,保山中心城市具備條件的住宅小區基本成立業主大會和業主委員會,沒有條件的老舊小區納入社區治理范圍,進一步理順街道、社區、業主大會和業主委員會的管理職責;進一步加強市、區(園區)相關部門對物業企業和物業服務的指導管理,形成市、區(園區)相關部門聯合監管、齊抓共管的工作機制,有效解決保山中心城市住宅小區管理和社區治理存在的問題,實現住宅小區物業管理全覆蓋。意見圍繞目標制定了重點任務及分工。

(三)目前中心城市已按照實施意見開展相關工作,各縣、市、區也按照實施意見要求制定相關工作方案并落實推進。中心城市住宅小區物業管理目前開展的主要工作如下:一是建立和完善業主自治管理體制機制,由隆陽區人民政府、保山工貿園區管委會牽頭,各街道、社區開展住宅小區摸底調查,建立臺賬,對業主意愿較強的小區,及時開展業主大會成立和業主委員會籌備工作;同時,按照《物業管理條例》《業主大會和業主委員會指導規則》,做好相關法律法規宣傳,指導業主大會按照法定程序召開會議,及時依法成立業主委員會。指導各住宅小區制定相應管理規章和議事規則,有效發揮業主委員會的主體責任;為充分發揮社區居委會的自治作用和管理職能,由隆陽區政府制定相關制度理順和完善區直相關部門、街道辦事處、社區對小區的管理職責,以社區治理為抓手,加強對保山中心城市住宅小區物業管理的日常監管,及時發現和調處住宅小區物業管理工作的矛盾和糾紛,營造和諧的物業管理環境,2017年,隆陽區成立區劃調整辦公室,對轄區內的永昌、九隆、蘭城、河圖、青華、永盛等6個街道的社區作重新調整劃分,由原來的20個社區調整成69個,社區治理工作正在有序開展。二是加強市區相關職能部門對住宅小區物業管理工作的監管,進一步理順了規劃、住建、國土、發改、民政、公安、質監等部門對物業服務行為和從業人員的管理職能,目前相關部門正在制定相關實施方案。三是進一步規范物業服務管理行為,加大物業服務管理的公開公示力度,對業主大會和業主委員會的相關工作進行公示,對管理規約、議事規則進行公示;對小區公共建筑、公共部位、共用設施設備情況進行公示;對物業服務收費進行公示(含物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準);對維修資金使用結存情況進行公示。通過加大對相關工作的公告公示,使小區管理涉及的各方工作透明化、公開化,消除群眾疑慮,便于群眾監督,使小區管理工作在陽光下運行。

(四)針對目前物業企業資質行政許可取消,而國家、省相應規范標準尚未出臺的過渡期,為確保穩定,結合我市實際,對現行物業管理相關規章制度進行修改完善。對2012年《保山市物業服務收費管理實施細則》存在未劃分服務等級標準的問題,結合我市經濟社會發展水平、物業服務成本和業主承受能力,制定中心城市普通住宅物業服務等級收費標準,引導物業企業增強服務意識,提升服務品質,目前由市住建局和市發改委聯合起草的等級服務標準及對應的收費標準已完成成本監審,正在進行征求意見環節,預計9月以前可以出臺。

《標準》將物業服務等級分為五級,級別越高服務要求也越高,物業服務企業應根據物業服務等級、服務崗位、服務內容、建筑面積或業主數以及技術裝備,配置相應數量的服務人員。主管部門、業主委員會、行業自律機構等依據此標準對物業服務活動進行監督評價。業主委員會與物業服務企業簽訂物業合同時,可以約定服務等級、收費等事項。物業服務企業應按照明碼標價規定,在小區顯著位置公布物業服務收費標準和服務等級標準,按約定提供服務。《標準》實行政府指導價與市場調節價有機結合,普通住宅小區物業公共服務費實行政府指導價;非普通住宅小區物業服務收費,以及滿足部分業主、物業使用人需要或接受委托開展的特約服務等收費實行市場調節價。提倡建設單位、業主或業主大會通過市場競爭機制選擇物業服務企業,鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭,促進物業服務收費通過市場競爭形成。該指導價標準為中心城區,其他區(市)縣的標準由當地政府部門參照制定,原則上不高于中心城區。

(五)建立和完善物業服務投訴、矛盾糾紛調處機制,根據實施意見,通過街道社區、協會平臺,市直信訪三個平臺建立了投訴平臺和受理、處理、反饋機制,及時預防和化解物業服務矛盾糾紛。

(六)加強物業服務行為事中事后監管,建立常態化檢查工作機制,形成長效監管機制。2017年我局制定了隨機抽查事項清單,與城市管理綜合執法、規劃、價格、公安、民政部門建立了聯合檢查機制,加大了聯合執法檢查力度,對住宅小區物業服務過程發生的違規違法及時發現并整改查處。

(七)加快建立物業服務誠信體系建設,目前一是依托市級信用平臺探索物業服務誠信體系建設,充分利用我市搭建的信用信息服務平臺,通過物業信用信息歸集、公示,建立紅黑名單、推動物業行業的誠信體系建設;二是探索通過行業協會開展行業誠信制度管理;目前正在起草制定相關實施細則和辦法。

三、在今后工作中,積極采納吸收所提出的建議,進一步加強物業服務事中事后監管工作

一是加大對街道辦事處和社區的業務指導工作,加快中心城市住宅小區業主大會和業主委員會成立工作;根據省委省政府的部署,積極會同和配合有關部門,結合平安小區建設工作的推進,強化體系的健全完善,逐步擴大 “縣(市、區)-街道-社區-居民小組-樓棟”多級治理體系和社區黨委、居委會、綜治站、工作站、業主委員會和物業服務企業監督到位、互助互補的“多位一體”管理新模式的建立。同時,按照《物業管理條例》《業主大會和業主委員會指導規則》,做好相關法律法規宣傳,指導業主大會按照法定程序召開會議,依法制定相應管理規章和議事規則,有效發揮業主委員會的主體責任。二是加快對物業服務企業的誠信管理體系建設,建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制,加強行業誠信管理,讓失信寸步難行,守信得到激勵,切實提高我市物業企業服務水平,三是進一步理順和完善區直相關部門、街道辦事處、社區對小區的管理職責,以社區治理為抓手,強化社區在住宅小區物業管理的日常監管的職能,及時發現和調處住宅小區物業管理工作的矛盾和糾紛,營造和諧的物業管理環境。四是進一步完善地方物業服務法規制度,待國家標準及省級指導意見出臺后適時制定配套細則。五是加強住宅維修資金管理,加強追繳力度,簡化使用流程,增加管理工作公開公示力度,最大限度發揮其使用效率。六是依托房地產業協會物業專業委員會開展好行業自律,發揮服務功能,加大培訓力度,切實提供從業人員的綜合素質和服務水平,引導物業服務企業向信息化、科學化邁進,使業主切實感受到物業服務水平的提高,真正提高獲得感和幸福感。

                                                                                                  保山市住房和城鄉建設局

                                                                                                         2018年7月31日

       
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